后周期时代的龙湖启示

2023年3月17日，龙湖集团公布了2022年全年业绩。

根据年报披露，2022年，龙湖集团营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；归属于股东的核心净利润为225.4亿元，稳中有增；平均借贷成本4.10%，持续保持低位。

一系列业绩数据看似中规中矩，但放在行业风声鹤唳的特殊年份里，这个稍显保守的词语却满含褒义。

(相关资料图)

过去一年里，多数房企度过了在生存线上挣扎的岁月，高压的现金流，不断出现的债务违约，在艰难经营与信心匮乏碰撞而成的寒潮中，冰冷似乎来得始料未及。

就龙湖而言，在担忧、谣言绘制起的种种善意与恶意之间，龙湖亦经历过资本市场的波动，能够保持业绩的平稳，无疑有着深长的意味。

而这张穿越周期后发出的成绩单，亦蕴含着另一层深意——它意味着头部房企们已有能力应对最难熬的局面。

他们关于后周期时代的思考，或许即是这个传统行业中，未来企业的样子。

“增肌控重”

年报季序幕刚刚拉开，寒意便透骨而出。

据数据显示，截至3月8日，已有73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报，其中43家企业预亏，占比近六成，按照预告亏损利润下限计算，总亏损额将超过1700亿元。

走过2022年，市场整体信心的减退，土地红利的消弭，以及城市间需求的分化等等状况，为房地产企业带来了史无前例的考验。

正因如此，龙湖集团首席财务官赵轶一句“兑现了业绩承诺”显得分量十足。据年报显示，2022年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖难得地保持了营收和利润的双正向增长。

业绩会上，龙湖集团新任掌门人陈序平，坦言业绩的来之不易，他用“增肌控重”与“难而正确”来解释龙湖对行业变化的应对，在过去一两年里，龙湖要控负债总额，也要利润稳中有增，还要优化资产质量，“这就意味着需要更加的自律，更高的经营水平，更注重公司的资产质量。”

作为阵痛的另一面，目前行业发展已加速脱离了过往高毛利、高地价、高杠杆的旧模式，进入持续稳定发展的新阶段。在龙湖管理层看来，（当前的环境）是适合于龙湖这样的长期主义企业可持续发展的。

长期主义是个知易行难的命题。过往，龙湖坚持财务策略的审慎，重金布局商业，加码长租公寓，对数字科技转型持续投入，三十年来，这家习惯“天晴补屋顶”的企业，所坚持的也不过是“长期主义”这寥寥四个字。

那些曾被质疑的业务，已是龙湖在行业最难日子里，业绩增长的重要抓手。过去一年，被龙湖视为“稳压器”的商业投资、长租公寓业务，分别实现租金收入94.3亿元、24.4亿元，对应同比增幅为16%、9%，综合毛利率达到75.6%；龙湖智创生活保持快速增长，全口径营业收入（合并抵消前）达137.5亿元，同比增长24%；而智慧营造品牌——龙湖龙智造，为龙湖集团基于过往TOD项目营造经验及数字科技赋能的自然产物，在发布首年即实现盈利。

在2022年，龙湖集团经营性收入合计达到236亿元，同比增长25%，创下历史新高，经营性利润占比已提升10个百分点至27%。

对于收入及利润稳定且持续增长的贡献，正是龙湖长期持续投入，所期待获得的结果。据陈序平预计，在未来五年以内，龙湖集团的运营及服务业务利润占比非常有希望达到50%以上。

在他看来，这也将让龙湖的利润盘面更加健康。

财务护城河

走过跌宕的2022年，郁亮挂在嘴边的“活下去”与吴亚军口中的“定战略前，先想生死”，不知不觉成为行业的“金玉良言”，尽管它们曾被冠以“危言耸听”的帽子。

无疑，随着流动性问题真正开始决定生死，很多房企才发现一切远不止“天冷多穿一件棉服”那么简单。过去一年里，疲于应付者有之，债务违约者有之，当叱咤风云的巨鳄们，开始反思自身曾经的狂热与激进，自然也能明白何为“良药苦口”。

如今曙光已至，幸存下来的房企们开始将更多目光投向那些“先想生死”的标的，他们发现健康的资产负债表和低融资成本，成了房企下半场的核心竞争力。

数据显示，截至2022年末，龙湖集团净负债率为58%，现金短债比达到3.52倍，剔除预收款后的资产负债率为65%，连续第七年满足三道红线绿档标准。

波动的周期或许对这家企业的战术有所扰动，却没有干扰到其稳健的财务策略。在报告期末，龙湖集团一年内到期的短债占比约9.9%，平均贷款年限延长至6.67年，平均借贷成本持续保持在4.10%的低位。相应的，龙湖依然是位于行业为数不多的境内外全投资级评级房企之一。

如赵轶在业绩会所述，“过去几年龙湖穿越周期的一个很大利器就是债务结构。”为了赢得更多战略主动权，龙湖提前偿还了全部2023年到期的境外债务；为预防汇率变动对利润和现金流影响，龙湖在2022年将外币负债掉期做到98%，全年汇兑损失压缩至千万级别。相比很多房企2022年动辄几十亿级别汇兑损失，龙湖提前规避汇兑风险，保证了盈利空间，也为后周期时代的利润回归，扫除潜在的波动可能。

多年来，坚持克制谨慎并高度自律的财务策略几乎已是刻在龙湖之上的标签，其也因此获得了行业的最高认可。2023年2月9日，标普再次确认龙湖集团的投资级评级，并上调其展望。这是2022年下半年以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。

不仅如此，伴随着政策从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，龙湖集团于2022年末成功发行首单“第二支箭”，而后亦完成了首单“内保外贷”的提取。

保持战略定力，将风险前置，龙湖在印证房企能够平稳穿越周期后，也为未来兑现更多潜力埋下伏笔。

三大业务板块并进

时间走到2023年，伴随着政策的相继落地，行业的危局开始化解，一轮新的房地产市场复苏正在酝酿。

数据显示，在1-2月，龙湖集团全口径销售金额为282亿元，同比增长超过四成，行业排名进一步提至第七位。

可以看到，随着高能级城市的回暖与信心的修复，市场已开始期待一个更具成色的春天。然而，房地产行业发展模式的演进与嬗变还在持续。在新型城镇化深入推进，城镇化率超过65%的背景下，房地产行业注定会进入一个全新周期。

2023年，龙湖集团在年度报告披露的数据中，加入了开发、运营、服务的全新维度。站在即将来临的新周期起点上，龙湖集团再次对业务板块进行了梳理与重构，为外界展现了一个更为清晰的业务矩阵。

业绩会上，陈序平将其称为“1+2+2”的三大业务板块格局。在他看来，在“一个龙湖”的统一体系下，一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道，为龙湖穿越周期之后的后续发展，提供更大的空间。

据龙湖集团的披露，开发板块由地产开发业务组成，将持续打磨产品品质，聚焦改善性需求；运营板块主要包括商业投资与长租公寓两大业务，将对应当前增量市场向存量市场发展的趋势；而以龙湖智创生活以及龙湖龙智造构成的服务板块，则将进一步把握新型城镇化带来的红利，以轻资产的形式带动企业快速发展。

2022年，龙湖集团运营业务、服务业务收入分别为118.8亿元、116.7亿元，双双超过百亿元，三大业务板块并进的格局已初步形成。陈序平用“庆幸”来表示当下龙湖的业务盘面，“经过这波周期，龙湖应该是仅有的‘开发+运营+服务’格局没有被稀释的头部房企。”

据龙湖管理层的规划，在2023年，开发业务板块将以“品质提升，效率优先”为关键词，在高能级城市的核心区域，通过产品力的打造等动作进一步提升盈利能力和周转能力；

运营业务板块将围绕“轻重并举，精细运营”展开，商业投资航道预计将新开5座重资产、6座轻资产合计11座商场，冠寓继续提升运营效率，保持良性的盈利增长；

服务业务板块将坚持“客户至上，满意+惊喜”的理念，龙湖智创生活继续苦练内功，提升行活能力与收入，而对于智慧营造业务龙湖龙智造，则是跑出生意逻辑，进一步树立口碑。

如其业绩会主题词“聚而向前，行且坚毅”所体现，三大业务板块协同并进，即是龙湖集团做大做强“一个龙湖生态体系”的关键路径。

通过观察经历完整城镇化周期的海外成熟市场，龙湖对于未来的思考已日渐清晰。创立已超过70年的住友不动产，其开发、投资以及各项服务业务的收入，便在岁月的打磨下逐渐趋于平衡，并支撑其数十年维持着行业头部的地位，成为穿越大周期的佼佼者。

而对进入不惑之年的中国房地产市场来说，发展模式的变革也将进入深水区。龙湖作为行业先行者踏出的新一步，亦成为行业的启示，是对房地产企业生命力的注解，也关于未来长相的答案。

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